{"id":138464,"date":"2026-10-16T06:16:28","date_gmt":"2026-10-16T13:16:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/?p=138464"},"modified":"2026-10-16T06:20:12","modified_gmt":"2026-10-16T13:20:12","slug":"uruguay-mieten-steigen-vertraege-sinken-investoren-ratgeber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/blog\/uruguay-mieten-steigen-vertraege-sinken-investoren-ratgeber\/","title":{"rendered":"Uruguay-Mieten steigen um 0,61 %, w\u00e4hrend Vertr\u00e4ge um 1,33 % sinken: Was Investoren wissen m\u00fcssen"},"content":{"rendered":"<figure class='wp-block-image size-large'>\n<img src='https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fileName-los-alquileres-aumentaron-061-en-agosto-pero-la-cantidad-.jpg' alt='Stilisierte Wolkenkratzer steigen von links nach rechts unter einem orangefarbenen Aufw\u00e4rtspfeil und veranschaulichen das Mietwachstum auf Uruguays Mietmarkt im August.' width='1376' class='smush-dimensions' style='--smush-image-width: 1376px; --smush-image-aspect-ratio: 1376\/768;' loading='lazy' srcset='https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fileName-los-alquileres-aumentaron-061-en-agosto-pero-la-cantidad-.jpg 1376w, https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fileName-los-alquileres-aumentaron-061-en-agosto-pero-la-cantidad--300x167.jpg 300w, https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fileName-los-alquileres-aumentaron-061-en-agosto-pero-la-cantidad--1024x572.jpg 1024w, https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fileName-los-alquileres-aumentaron-061-en-agosto-pero-la-cantidad--768x429.jpg 768w, https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fileName-los-alquileres-aumentaron-061-en-agosto-pero-la-cantidad--500x279.jpg 500w' sizes='auto, (max-width: 1376px) 100vw, 1376px' \/><figcaption><em>Konzeptionelle KI-generierte Visualisierung. Steigende Wolkenkratzer und ein Pfeil zeigen das Mietwachstum in Uruguay. Von Team Haverkate.<\/em><\/figcaption><\/figure>\n<div class='your-takeaways-box'>\n<h2>Wichtige Erkenntnisse<\/h2>\n<ul>\n<li>Montevideo h\u00e4lt 70,55 % der 150.909 aktiven Mietvertr\u00e4ge Uruguays, und neue Vertr\u00e4ge kosten durchschnittlich 24.654 Pesos gegen\u00fcber 23.842 Pesos im Bestand \u2013 ein Aufschlag von 812 Pesos bzw. 3,4 %.<\/li>\n<li>Die Wohnungsmieten in Ciudad de la Costa stiegen von Juni 2021 bis Juni 2026 um 138,7 % auf 37.000 Pesos und liegen damit \u00fcber den \u00f6rtlichen Hausmieten von 28.000 Pesos monatlich.<\/li>\n<li>63 % der Mietanfragen in Montevideo konzentrieren sich auf nur 30 % der Angebote, w\u00e4hrend INGAR die mittlere Bruttorendite f\u00fcr angebotene Wohnungen in der Hauptstadt auf 6,4 % sch\u00e4tzt.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class='custom-toc-box'>\n<h2>Inhaltsverzeichnis<\/h2>\n<ul>\n<li><a href='#lede-intro'>Mieten steigen leicht, w\u00e4hrend die Zahl der registrierten Mietvertr\u00e4ge sinkt<\/a><\/li>\n<li><a href='#contract-data-versus-offer-side-pricing'>Vertragsdaten versus Angebotspreissignale<\/a><\/li>\n<li><a href='#haverkate-read-rental-supply-demand-diverging'>Einsch\u00e4tzung von Team Haverkate: Wo Angebot und Nachfrage bei Mieten tats\u00e4chlich auseinanderlaufen<\/a><\/li>\n<li><a href='#uruguay-broader-investment-mosaic'>Von Montevideos Mietdaten zu Uruguays breiterem Investment-Mosaik<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<h2 id='lede-intro'>Mieten steigen leicht, w\u00e4hrend die Zahl der registrierten Mietvertr\u00e4ge sinkt<\/h2>\n<p>Die durchschnittlichen Monatsmieten in Uruguay erreichten im August 22.413 Pesos, ein Anstieg von 0,61 % gegen\u00fcber Juli, w\u00e4hrend die Zahl der aktiven Vertr\u00e4ge im offiziellen Index um 1,33 % auf 150.909 zur\u00fcckging. Die Ver\u00f6ffentlichung, \u00fcber die zuerst \u00c1mbito berichtete, stammt aus den Immobilienaktivit\u00e4tsindikatoren des Nationalen Statistikinstituts, die auf Aufzeichnungen von f\u00fcnf Versicherern basieren.<\/p>\n<p>F\u00fcr einen internationalen Investor ist diese Kombination aus steigender Durchschnittsmiete und schrumpfendem Vertragsvolumen die zentrale Spannung. Sie deutet darauf hin, dass der Preisdruck nicht mit einer breiten Ausweitung des formellen Mietbestands einhergeht.<\/p>\n<h2 id='contract-data-versus-offer-side-pricing'>Vertragsdaten versus Angebotspreissignale<\/h2>\n<p>Montevideos Dominanz bleibt das konzentrierteste strukturelle Merkmal. Die Hauptstadt h\u00e4lt 70,55 % aller aktiven Vertr\u00e4ge, gefolgt mit gro\u00dfem Abstand von Canelones mit 11,63 %. Maldonado mit 4,30 %, Colonia mit 2,73 %, Paysand\u00fa mit 1,98 % und San Jos\u00e9 mit 1,91 % vervollst\u00e4ndigen die sechs f\u00fchrenden Departamentos, die zusammen 93,10 % des gemessenen nationalen Bestands ausmachen.<\/p>\n<p>Innerhalb von <a href=\"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/alle-ortschaften\/montevideo\/\">Montevideo<\/a> wurden neue Mietvertr\u00e4ge h\u00f6her bepreist als bestehende. Neue Vertr\u00e4ge kosteten im August durchschnittlich 24.654 Pesos, verglichen mit 23.842 Pesos f\u00fcr aktive Vertr\u00e4ge \u2013 eine Differenz von 812 Pesos oder etwa 3,4 % der durchschnittlichen aktiven Miete. Die Stichprobe der Hauptstadt umfasste 2.453 neue und 106.461 bestehende Vertr\u00e4ge.<\/p>\n<p>Laut <a href='https:\/\/www.ambito.com\/uruguay\/los-alquileres-aumentaron-061-agosto-pero-la-cantidad-contratos-cayo-133-n6332172' target='_blank' rel='nofollow noopener'>\u00c1mbito<\/a> war die monatliche Bewegung nicht im ganzen Land einheitlich. Maldonado verzeichnete den st\u00e4rksten Mietanstieg unter den vertretenen Departamentos, w\u00e4hrend Paysand\u00fa eine mildere positive Ver\u00e4nderung zeigte. National ging die Vertragszahl nach einer Juli-Expansion zur\u00fcck, mit Unterschieden zwischen den wichtigsten Departamentos.<\/p>\n<p>Die Angebotsdaten erz\u00e4hlen eine andere Geschichte. Inmuebles Data, eine Zusammenarbeit zwischen El Pa\u00eds und Gallito Luis, verzeichnet eine durchschnittliche angebotene Montevideo-Miete von 36.550 Pesos im August, ein Plus von 0,7 % monatlich, aber ein Minus von 3,91 % im Jahresvergleich. Dieser j\u00e4hrliche R\u00fcckgang ist der entscheidende Kontrast, da das Institut noch keine Jahresvergleichsberechnung f\u00fcr seinen Vertragsindex ver\u00f6ffentlicht hat.<\/p>\n<p>Die angebotsseitigen <a href=\"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/property-types\/apartments\/\">Wohnungsmieten<\/a> in Montevideo zeigen ebenfalls eine extreme interne Spanne. Durchschnittliche Studiomieten liegen bei 23.329 Pesos, w\u00e4hrend Einheiten mit vier Schlafzimmern 102.676 Pesos erreichen. Premium-Viertel wie Carrasco und Golf verlangen 78.485 bzw. 77.038 Pesos, w\u00e4hrend g\u00fcnstigere Gegenden wie Maro\u00f1as und Col\u00f3n 16.457 bzw. 17.518 Pesos registrieren.<\/p>\n<p>Die Verkaufsdynamik ist \u00e4hnlich gemischt. Dieselbe angebotsseitige Reihe beziffert den durchschnittlichen Immobilienverkaufspreis in Montevideo auf 203.269 US-Dollar, ein Minus von 1,25 % monatlich im August, aber ein Plus von 0,18 % im Jahresvergleich. Die Preise pro Quadratmeter reichen von 4.599 US-Dollar in Carrasco bis 1.089 US-Dollar in Col\u00f3n.<\/p>\n<h2 id='haverkate-read-rental-supply-demand-diverging'>Einsch\u00e4tzung von Team Haverkate: Wo Angebot und Nachfrage bei Mieten tats\u00e4chlich auseinanderlaufen<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/unsere-makler-vom-team-haverkate\/\">Team Haverkate<\/a> interpretiert die August-Ver\u00f6ffentlichung als Signal f\u00fcr eine selektive Verknappung und nicht f\u00fcr eine breite nationale Neubepreisung. Der Aufschlag f\u00fcr neue Montevideo-Mietvertr\u00e4ge, gepaart mit angebotsseitigen Mieten, die unter dem Vorjahresniveau liegen, zeigt, dass Vermieter marginale Einheiten neu bepreisen, aber noch keine volle Preissetzungsmacht \u00fcber den gesamten Bestand haben.<\/p>\n<p>Diese Spannung versch\u00e4rft sich, wenn die Nachfrage dem verf\u00fcgbaren Angebot gegen\u00fcbergestellt wird. Der Immobilienbericht von Mercado Libre f\u00fcr das erste Halbjahr 2026, ver\u00f6ffentlicht vom Montevideo Portal, zeigt, dass in Montevideo 63 % der Mietanfragen auf nur 30 % der Angebote entfallen. In Ciudad de la Costa konkurrieren 60 % der Mietnachfrage um nur 23 % des beworbenen Inventars.<\/p>\n<p>Ciudad de la Costa ist der deutlichste Ausrei\u00dfer. Die durchschnittlichen Wohnungsmieten stiegen dort von 15.500 Pesos im Juni 2021 auf 37.000 Pesos im Juni 2026, ein Anstieg von 138,7 %. Die Wohnungsmieten in Montevideo kletterten im gleichen Zeitraum von 20.000 auf 28.500 Pesos oder 42,5 %. Das Verh\u00e4ltnis hat sich umgekehrt: Wohnungen in Ciudad de la Costa kosten jetzt im Durchschnitt mehr als H\u00e4user im selben Korridor, n\u00e4mlich 37.000 gegen\u00fcber 28.000 Pesos monatlich.<\/p>\n<p>Die Bruttorenditen bleiben f\u00fcr Mietinvestoren greifbar. Der INGAR-Index f\u00fcr August bezifferte die mittlere Jahresrendite f\u00fcr angebotene Montevideo-Wohnungen auf 6,4 %, ein Niveau, das einkommensorientierte K\u00e4ufe unterst\u00fctzt, wenn der Einstiegspreis es zul\u00e4sst. In <a href=\"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/alle-ortschaften\/punta-del-este\/\">Punta del Este<\/a> beschreibt BAE Negocios \u00fcbliche Investitionssummen zwischen 200.000 und 400.000 US-Dollar mit gesch\u00e4tzten Gesamtrenditen von etwa 5 % bis 6 %, abh\u00e4ngig von Lage, Ausstattung, Verwaltung und saisonaler Belegung.<\/p>\n<p>Maldonados Bev\u00f6lkerungswachstum von 23,7 % zwischen 2011 und 2023 \u2013 das schnellste aller Departamentos \u2013 erkl\u00e4rt teilweise die st\u00e4rkere Mietbewegung im August und die saisonale Investitionslogik rund um Punta del Este. Auch der strukturelle Angebotskontext ist wichtig: Mehr als 25.000 Deklarationen haben sich bis 2025 unter dem vivienda-promovida-Regime angesammelt, und die Ausweitung 2026 auf Canelones, Paysand\u00fa und Salto verschiebt allm\u00e4hlich, wo neue Mietprodukte mit dem Altbestand konkurrieren. Die Nachfrage argentinischer K\u00e4ufer bleibt pr\u00e4sent, hat sich aber gereift: Investoren filtern jetzt sorgf\u00e4ltiger nach Immobilientyp und Rendite, statt breit zu kaufen.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/warum-mit-team-haverkate-arbeiten\/\">Team Haverkate<\/a> unterh\u00e4lt ausgezeichnete Beziehungen zu lokalen Steuer- und Rechtsexperten, die Erfahrung mit der Strukturierung von Mietimmobilienk\u00e4ufen haben; Investoren, die Renditeobjekte pr\u00fcfen, sollten die Firma direkt <a href=\"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/kontakt\/\">kontaktieren<\/a>, um eine Einf\u00fchrung zu erhalten.<\/p>\n<h2 id='uruguay-broader-investment-mosaic'>Von Montevideos Mietdaten zu Uruguays breiterem Investment-Mosaik<\/h2>\n<p>Die August-Mietver\u00f6ffentlichung best\u00e4tigt, dass Uruguays Wohnimmobilienmarkt als Ansammlung von Mikrokorridoren mit unterschiedlichem Angebots-, Preis- und Renditeverhalten funktioniert. Der offizielle Index zeigt einen moderaten nationalen Mietanstieg und einen R\u00fcckgang der aktiven Vertr\u00e4ge, w\u00e4hrend angebotsseitige Zahlen auf eine j\u00e4hrliche Anpassung in Montevideo und eine starke strukturelle Neubepreisung entlang der metropolitanen K\u00fcste hindeuten.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.realestate-in-uruguay.com\/de\/vermeiden-sie-den-kauf-von-immobilien-in-uruguay-mittels-dual-agency\/\">Dual Agency<\/a> bleibt eines der am meisten untersch\u00e4tzten Risiken f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Uruguay. Bei dieser Konstellation vertritt ein einziger Makler sowohl K\u00e4ufer als auch Verk\u00e4ufer, was die treuh\u00e4nderische Verantwortung verw\u00e4ssern und Druck erzeugen kann, den Abschluss zu forcieren, statt den Kunden zu sch\u00fctzen. Die praktischen Folgen k\u00f6nnen \u00fcberh\u00f6hte Bewertungen, versteckte Immobilienlasten oder eine Verhandlung sein, die zugunsten der Partei mit \u00fcberlegenen lokalen Informationen kippt. Internationale Investoren sollten daher bei jedem Kauf eine unabh\u00e4ngige Vertretung verlangen.<\/p>\n<p>Team Haverkate arbeitet mit internationalen K\u00e4ufern und Investoren zusammen, um diese lokalen Dynamiken mit unabh\u00e4ngiger Vertretung und Vor-Ort-Informationen zu navigieren. Von Montevideos Mietspannen \u00fcber die Neubepreisung in Ciudad de la Costa bis zur saisonalen Renditelogik in Punta del Este hilft die Firma Kunden, echtes Ertragspotenzial von Schlagzeilenrauschen zu trennen. Investoren, die einen Mietimmobilienkauf in Uruguay pr\u00fcfen, werden ermutigt, Team Haverkate direkt f\u00fcr eine strukturierte Marktanalyse und Zugang zu gepr\u00fcfter lokaler Expertise zu kontaktieren.<\/p>\n<\/p>\n<div class='ase-faq-section'>\n<h2>H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n<details class='ase-faq-item'>\n<summary class='ase-faq-question'>Warum steigen die Mieten in Uruguay, w\u00e4hrend die registrierten Mietvertr\u00e4ge sinken?<\/summary>\n<div class='ase-faq-answer'>\n<p>Im August erreichten die durchschnittlichen Monatsmieten in Uruguay 22.413 Pesos, ein Plus von 0,61 % gegen\u00fcber Juli, w\u00e4hrend die aktiven Vertr\u00e4ge im offiziellen Index um 1,33 % auf 150.909 fielen. Dies deutet auf eine selektive Verknappung statt einer breiten Ausweitung des formellen Mietbestands hin, wobei Vermieter marginale Einheiten und neue Mietvertr\u00e4ge neu bepreisen, w\u00e4hrend das gesamte Vertragsvolumen schrumpft.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details class='ase-faq-item'>\n<summary class='ase-faq-question'>Wie vergleichen sich offizielle Vertragsmieten mit angebotsseitigen Mieten in Montevideo?<\/summary>\n<div class='ase-faq-answer'>\n<p>Neue Montevideo-Vertr\u00e4ge kosteten durchschnittlich 24.654 Pesos gegen\u00fcber 23.842 Pesos f\u00fcr aktive Vertr\u00e4ge, ein Aufschlag von 812 Pesos oder etwa 3,4 %. Angebotsseitige Inmuebles Data beziffern die durchschnittliche angebotene Montevideo-Miete im August auf 36.550 Pesos, ein Plus von 0,7 % monatlich, aber ein Minus von 3,91 % im Jahresvergleich. Der offizielle Index hat keine Jahresvergleichsberechnung ver\u00f6ffentlicht, daher zeigen angebotsseitige Daten die j\u00e4hrliche Anpassung.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details class='ase-faq-item'>\n<summary class='ase-faq-question'>Wo ist die Mietnachfrage in Montevideo und Ciudad de la Costa am unausgewogensten?<\/summary>\n<div class='ase-faq-answer'>\n<p>Daten von Mercado Libre f\u00fcr das erste Halbjahr 2026 zeigen, dass 63 % der Mietanfragen in Montevideo auf 30 % der Angebote entfallen, w\u00e4hrend in Ciudad de la Costa 60 % der Mietnachfrage um 23 % des beworbenen Inventars konkurrieren. Die Wohnungsmieten in Ciudad de la Costa stiegen von 15.500 Pesos im Juni 2021 auf 37.000 Pesos im Juni 2026, ein Anstieg von 138,7 %, und liegen jetzt mit 37.000 gegen\u00fcber 28.000 Pesos monatlich \u00fcber den dortigen Hausmieten.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details class='ase-faq-item'>\n<summary class='ase-faq-question'>Welche Mietrenditen k\u00f6nnen Investoren in Montevideo und Punta del Este erwarten?<\/summary>\n<div class='ase-faq-answer'>\n<p>Der INGAR-Index f\u00fcr August bezifferte die mittlere j\u00e4hrliche Bruttorendite f\u00fcr angebotene Montevideo-Wohnungen auf 6,4 %. In Punta del Este liegen \u00fcbliche Investitionssummen zwischen 200.000 und 400.000 US-Dollar, mit gesch\u00e4tzten Gesamtrenditen von etwa 5 % bis 6 %, abh\u00e4ngig von Lage, Ausstattung, Verwaltung und saisonaler Belegung.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details class='ase-faq-item'>\n<summary class='ase-faq-question'>Welche Departamentos dominieren Uruguays formellen Mietmarkt?<\/summary>\n<div class='ase-faq-answer'>\n<p>Montevideo h\u00e4lt 70,55 % der aktiven Vertr\u00e4ge, gefolgt von Canelones mit 11,63 %, Maldonado mit 4,30 %, Colonia mit 2,73 %, Paysand\u00fa mit 1,98 % und San Jos\u00e9 mit 1,91 %. Zusammen entfallen auf die sechs f\u00fchrenden Departamentos 93,10 % des gemessenen nationalen Bestands. Maldonado verzeichnete den st\u00e4rksten Mietanstieg im August, unterst\u00fctzt durch ein Bev\u00f6lkerungswachstum von 23,7 % zwischen 2011 und 2023.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details class='ase-faq-item'>\n<summary class='ase-faq-question'>Was ist Dual Agency und warum ist sie ein Risiko f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Uruguay?<\/summary>\n<div class='ase-faq-answer'>\n<p>Dual Agency liegt vor, wenn ein Makler sowohl den K\u00e4ufer als auch den Verk\u00e4ufer vertritt. Dies kann die treuh\u00e4nderische Verantwortung verw\u00e4ssern und Druck erzeugen, den Abschluss zu forcieren, statt den Kunden zu sch\u00fctzen, was zu \u00fcberh\u00f6hten Bewertungen, versteckten Immobilienlasten oder einer Verhandlung f\u00fchren kann, die zugunsten der besser informierten Partei kippt. Internationale Investoren sollten bei jedem Kauf eine unabh\u00e4ngige Vertretung verlangen.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details class='ase-faq-item'>\n<summary class='ase-faq-question'>Wie wirkt sich vivienda promovida auf Uruguays Mietangebot aus?<\/summary>\n<div class='ase-faq-answer'>\n<p>Mehr als 25.000 Deklarationen haben sich bis 2025 unter dem vivienda-promovida-Regime angesammelt. Die Ausweitung 2026 auf Canelones, Paysand\u00fa und Salto verschiebt allm\u00e4hlich, wo neue Mietprodukte mit dem Altbestand konkurrieren, was das lokale Angebot, die Preise und die Renditen in diesen Departamentos beeinflussen kann.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Uruguay-Mieten stiegen im August um 0,61 %, w\u00e4hrend aktive Vertr\u00e4ge um 1,33 % fielen; neue Montevideo-Mieten liegen 3,4 % 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